先保交楼,再清偿境外,然后境内债务。爆雷房企为何这样排序?
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6 月 23 日晚间,建业地产发布公告称,将全面停止境外债务支付,全力集中资源保交楼。坚持到现在“才”境外债务违约,说明建业地产在爆雷房企中不算差等生。但作为二季度以来出现的首家大型房企公开违约现象,说明现有纾困政策实施效果不及预期,困境房企债务偿还压力依然非常大。从去年底开始,国家对房地产行业纾困连发四只箭,传递的预期是房地产行业仍然是中国的支柱产业,而房住不炒的方针决不动摇。在这种情况下,困境房企整体上获得了一定的喘息机会,但各家资产和负债情况千差万别,自救的决心、手段、资源禀赋也不尽相同。建业地产公告称:自2021年7月1日至今,集团已向境外债权人支付本金和利息约 12.6 亿美元(约合 90.5亿人民币),不能说建业地产没有努力。但2023 年二季度以来,每月销售逐渐恶化,销售不及预期,集团流动资金状况愈发紧张。建业地产表示只得放弃境外债务兑付(原本保证兑付的目的是维持境外融资渠道),集中所剩资源用于保交楼,境内债务清偿更不必说了。为什么这么做?因为保交楼就是保经营,困境企业的经营如果全部陷入停滞,那所有的希望就都破灭了。房地产行业出清走到现在,既要避免走“一放就乱、一乱就收、一收就死、一死又放”的老路,又要实现房地产市场“快熊慢牛”的目标,保交楼后时代的施政空间越发逼仄,把握难度越发增大。我觉得简单指望政策的再次加码是不现实的,困境房企的利益相关方都要拿出耐心和诚意,通过庭外债务重组、预重整、庭内重整等各项工具的合理运用,放弃争取各自利益最大化的无效博弈,注重成本和效率间的适配,最终实现各方利益均衡化和整体损失最小化。
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